民商律师

北京中雄律师事务所

北京中雄律师事务所是经北京市司法局批准成立的综合性律师事务所，多数工作人员毕业于中国政法大学，聘有中国政法大学的法学专家教授和公、检、法的离退休人员组成的法律顾问团，为北京中雄律师事务所的业务保驾护航，并成立北京中雄律师事务所重大疑难案件部，专业代理各类重大疑难案件。

服务领域：法律顾问、经济纠纷、 民事纠纷：工程建筑、房地产、房屋买卖租赁、拆迁、物业、婚姻家庭、遗产继承、商事仲裁、侵权、医疗、疑难诉讼、保险索赔、交通事故等。 知识产权。劳动争议仲裁、诉讼。证券、期货、现货、基金。 金融、PE/VC投融资、私募股权投资、信托、主板、创业板IPO。 国际贸易和信用证合同纠纷、涉外贸易。刑事辩护、代为取保。行政诉讼。组织法学专家咨询论证。

北京中雄律师事务所重大疑难案件部。为了解决人民没钱打不起官司，和花钱打不赢官司的后顾之忧，在国家法律法规允许和有资产人担保的情况下，实行先代理后收代理费(律师出去办案的交通食宿费必须先交)。先代理后收代理费的规定以合同为准。

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一、案情简介

原告杨某向一审法院提出诉讼请求：判令被告某村委会返还原告的厂地租金人民币1450000元、高压线路改造费138000元，合计1588000元。事实和理由：原告与被告2017年的租赁纠纷，经某人民法院审理，以民初xx号民事判决书判定：……双方签订的合同无效……双方应相互返还因合同取得的财产，即杨某将涉案土地返还给某村委会，某村委会将已收租金返还给杨某。该判决生效后，某村委会已收回土地，并另作它用，但应退还给原告的场地租金，以及杨某为场地排除安全隐患所付出的高压线路改造费用。虽经杨某多次催要，被告某村委会仍未给付，原告因此向人民法院提起诉讼，请求人民法院判令被告某村委会应返还给原告的场地租金和高压线路改造费用。

二、法律分析

本代理律师系某村委会常年法律顾问，接受该案件诉讼代理委托后，立即联想到曾经代理该村委会参与诉讼的已经结案的关联案件。

关联案件系本案原告杨某为拒交土地租金而将某村委会诉至法院，诉请法院判决土地租赁合同无效，并赔偿杨某损失180万元。在该关联案件中，因杨某承租集体土地后，拟投资项目的合作伙伴资金链断裂，导致杨某租用土地后，仅仅对场地内的高压线路进行了改造，没能投资建造厂房，所租土地闲置。为此杨某长期拖欠租金，在某村委会催收租金情况下，杨某诉至法院，要求判决土地租赁合同无效，并赔偿其损失180万元。经开庭审理，某法院以土地租赁合同违反《土地管理法》，农村集体土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设为由，违反了法律的强制性规定，应确认土地租赁合同无效。因杨某诉请赔偿损失的证据不足，判决驳回了杨某的诉讼请求。同时，在法院认为部分表述，杨某应将所租土地返还某村委会，某村委会应将已收取的租金返还给杨某，但并没有将双方的返还作为判项。判后，双方均未上诉，关联案件的判决生效。

在本案中，杨某再次诉请返还租金，及高压线改造费用。对于高压线改造费用，杨某已在关联中提出过赔偿，因其没有能够举证证明该损失，已被关联案件判决驳回，我方主张该项诉请构成重复起诉，本案应不予审理。而对于其返还已收租金的诉请，我方认为，因土地租赁合同属于连续性给付合同，决定了已经履行的部分具有不可消灭的性质，杨某已实际占用了所租土地（虽然一直闲置），即使合同无效，完全恢复原状已经不可能，不予返还租金，更加符合公平合理原则。一审时，以此作为初步答辩意见。

三、精彩开庭

（一）争议焦点

已收租金应否返还，原告主张的高压线改造费用本案应否予以实体处理。

（二）精准出击

根据本律师对关联案件的掌握，针对本案原告的诉讼请求，必须将关联案件与本案进行充分链接，找到突破口。通过精准发问，请对方明确在关联案件中诉请的180万元损失赔偿包括哪些内容，是否包括高压线路改造费用。而对方明确陈述，关联案件中的180万元损失是其所有的投资损失，包括高压线路改造费用、土地平整费用，也包括已付的145万元租金。这一精准发问，既解决了高压线路改造费用问题，又带来惊喜，已付租金也包括在关联案件的损失赔偿请求中。简单快捷，见好就收，禁不住窃喜！

（三）快速收网

1、原《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十四条，诉讼过程中，当事人在起诉状、答辩状、陈述及其委托代理人的代理词中承认的对己方不利的事实和认可的证据，人民法院应当予以确认，但当事人反悔并有相反证据足以推翻的除外。现《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》（法释〔2019〕19号）第三条，在诉讼过程中 ，一方当事人陈述的于己不利的事实，或者对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。在证据交换、询问、调查过程中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，当事人明确承认于己不利的事实的，适用前款规定。

本案审理过程中，杨某当庭陈述自认，关联案件中主张的损失赔偿项目包含了本案诉请的高压线路改造费用及返还租金请求，对该事实法庭应当予以确认，既省去了我方无法举证的负担，又为我方攻击对方提供了空间。

2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十四条规定，人民法院对下列起诉，分别情形，予以处理： （五）对判决、裁定、调解书已经发生法律效力的案件，当事人又起诉的，告知原告申请再审，但人民法院准许撤诉的裁定除外。

最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的司法解释第二百四十七条规定，当事人就已经提起诉讼的事项在诉讼过程中或者裁判生效后再次起诉，同时符合下列条件的，构成重复起诉：（一）后诉与前诉的当事人相同；（二）后诉与前诉的诉讼标的相同；（三）后诉与前诉的诉讼请求相同，或者后诉的诉讼请求实质上否定前诉裁判结果。当事人重复起诉的，裁定不予受理；已经受理的，裁定驳回起诉，但法律、司法解释另有规定的除外。

就本案而言，一审法院认为，杨某在关联案件中，其诉讼请求主张的损失包含本案诉讼请求的租金、高压线路改造等费用，关联案件已经对本案杨某的诉讼请求作出了判决处理，依据一事不再理原则，本案不再予以处理，遂裁定驳回了杨某的起诉。二审法院依据同样理由，裁定驳回杨某的上诉。

四、案例点评

针对本案主要争议焦点，在我方的观点难以直接被法院采纳的情况下，精准选取一个突破口，精确抓住对方陈述中的自认，扭转我方的被动局面，并充分利用证据规则和民事诉讼法原理，乘势反击，一举中的，决胜一审二审。

五、案例启示

（一）注重庭审环节，诉讼案件开庭并非走过场，并非简简单单的举证、质证说说而已，而应做好做足准备工作，一环扣一环，环环相扣，准确把握事实，正确适用法律。子弹有时候是对方不经意间送给我们的，善于抓住对方陈述或举证中对我方有利的核心点，弥补我方在证据方面的缺失，有时仅仅是对方的一句话，抓住了，就可以给对方致命一击。我代理本案取得胜诉，即是得益于此。

（二）本案之所以能够取得全面胜诉，关键因素还在于，本律师担任被告方的常年法律顾问，对其诉讼案件及日常非诉法律事务均参与其中，熟悉掌握被告单位的相关法律事务，从而对随时出现的个案，进行关联分析，充分利用关联案件的关键事实认定和法律适用。如若不是提供常年法律顾问服务，被告单位仅仅就个案单独委托律师，就难以对关联案件进行穿透式分析，难以充分利用关联案件中的优势资源。往往因个案的关键事实无法证明，有极大可能导致案件败诉，带来巨大损失。这也是，无论单位，还是个人，凡有对外经济交往者，聘请常年法律顾问的优势所在。

综上，该案件处理过程中，根据案情，能够抓住关联案件的核心点，从事实和法律两方面入手，最终取得一审、二审全面胜诉，为当事人避免了巨大经济损失。