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房地产律师北京中雄律师事务所
北京中雄律师事务所是经北京市司法局批准成立的综合性律师事务所，多数工作人员毕业于中国政法大学，聘有中国政法大学的法学专家教授和公、检、法的离退休人员组成的法律顾问团，为北京中雄律师事务所的业务保驾护航，并成立北京中雄律师事务所重大疑难案件部，专业代理各类重大疑难案件。 服务领域：法律顾问、经济纠纷、 民事纠纷：工程建筑、房地产、房屋买卖租赁、拆迁、物业、婚姻家庭、遗产继承、商事仲裁、侵权、医疗、疑难诉讼、保险索赔、交通事故等。 知识产权。劳动争议仲裁、诉讼。证券、期货、现货、基金。 金融、PE/VC投融资、私募股权投资、信托、主板、创业板IPO。 国际贸易和信用证合同纠纷、涉外贸易。刑事辩护、代为取保。行政诉讼。组织法学专家咨询论证。 北京中雄律师事务所重大疑难案件部。为了解决人民没钱打不起官司，和花钱打不赢官司的后顾之忧，在国家法律法规允许和有资产人担保的情况下，实行先代理后收代理费(律师出去办案的交通食宿费必须先交)。先代理后收代理费的规定以合同为准。 房地产律师 房地产市场年初呈企稳势头，房企探寻良性健康发展锚点 近日，国家统计局公布的今年1-2月全国房地产开发投资数据显示，从多个维度观察，国内房地产市场似乎正走向企稳态势。 其中包括房地产投资、商品房销售面积和金额等数据都显示出明显的降幅收窄，当然这一定程度也与去年同期的基数相对较低有关、不同能级城市尚存在一定程度分化。不过值得注意的是，住宅竣工面积、住宅销售额均实现增长。 行业认为，竣工面积的增长意味着“保交楼”政策正良好运行。随着年初以来政策端的多方位发力，房地产市场显现企稳势头。 同时，现房销售正成为主流趋势，这也对房企的周转效率和综合能力提出要求，围绕高质量发展路线，房地产企业也在积极谋求适宜的路径。 迈入企稳进程 根据统计局公布，房地产相关数据相比去年同期都呈现改善势头。 销售方面，1-2月全国商品房销售面积同比下降3.6%，商品房销售额下降0.1%，二者的下跌幅度出现明显收窄，而住宅销售额出现增长3.5%。 从多方面市场情绪反馈来看，春节后的确出现小阳春行情。信达证券指出，2023年春节假期后，重点监测城市的新房和二手房市场周度成交面积连续5周持续攀升，短期市场热度提升相对明显。 究其原因该机构认为，主要来自2022年末的延后需求得到集中释放，同时房企也在此时间内加大了推货力度。 开发投资方面有类似情形，整体1-2月全国房地产开发投资额度同比下降5.7%；房企房屋施工面积同比下降4.4%；房屋新开工面积下降9.4%；不过房屋竣工面积增长8%，其中住宅竣工面积增长9.7%。综合对比来看，施工相关的面积部分均实现大幅改善，体现出“保交楼”举措的稳步推进。 房企对此正努力筹划。头部房企碧桂园在此前举行的2023年度工作会议期间就提出“四保”工作重点，即“保交楼、保资产、保安全、保信用”。 碧桂园集团总裁莫斌指出，交付力既是房企社会责任的担当，也是企业产品力、服务力的直观体现，更是房企穿越周期、实现长远发展的关键。 在近期发布的公告中，碧桂园表示，尽管2022年行业面临严峻挑战，公司仍全力做好保交付工作，连同联营合营等项目已累计交付近70万套房，交付量高居行业榜首。在销售市场疲弱的情况下，集团围绕可动用现金的核心管理目标，保持稳健的财务水平和运营状况，净负债率长期保持低位，维持了良好的信用记录。 东兴证券指出，一方面，销售的企稳是解决交付问题和行业信用风险的核心，只有新房市场销售实现了持续性复苏，才能确保房地产市场的平稳。当前地产行业的企稳对于“促投资、稳增长、保就业”具有重要作用，对稳定经济大盘有重要意义。 另一方面，只有确保房地产行业特别是头部优质企业的平稳发展，才能有效防止地产行业发生系统性风险，进而防范银行系统和地方债务两大风险。当前供需两端政策都在确保房地产市场回归平稳发展，政策正在形成合力，销售市场正在走向触底回升。 东方金诚认为，展望后市，在政策力度和方向不变的情况下，楼市可能会迎来一个缓慢回暖过程。高频数据显示，3月1日-18日30大中城市单日平均商品房成交套数为4295套，较去年3月的3397套有26.43%的增量。结合1-2月楼市表现，认为一季度楼市初具复苏迹象。然而，也需注意3月的“小阳春”可能仅为前期滞后需求的集中释放，可持续性有待观察，二季度或为观测楼市走向的关键节点。 拉长周期来看，房地产行业依然将正向发展，只是发展路径有所变化。近期的2022财年业绩会上，莫斌就表示，房地产仍是支柱行业，未来5-10年的年均住房增量需求将稳定在10亿平方米左右，城镇化率增速虽然放缓但仍有较大增长空间，改善性需求将是未来最大需求。中国城镇化的下半场，居民更加注重生活品质的提升。 当前房地产市场已进入全新发展阶段，市场从过去的高速增长期逐步进入平稳期，商业模式和竞争格局也发生了极大变化，企业唯有主动求变、突破自我方能适者生存、走向未来。因此莫斌表示，未来碧桂园将积极调整、努力提供更好的产品与服务，通过更加适销对路的安排，比较稳健地渡过现在的市场低谷情况。 健康良性发展 行业观点认为，当前行情下政策底已现，市场整体是否能完全走向积极变化，真正稳住并回升，将有赖于政策面的持续呵护。 政策面在2022年11月已经开始陆续释放支持举措。监管部门围绕银行信贷、债券融资、股权融资等方面给予支持，被称为“三支箭”。 2023年的政府工作报告指出，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，建立实施房地产长效机制，扩大保障性住房供给，推进长租房市场建设，稳地价、稳房价、稳预期，因城施策促进房地产市场健康发展。 在“有效防范化解重大经济金融风险”方面，还提出有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况，防止无序扩张，促进房地产业平稳发展。 因此信达证券指出，随着融资支持政策逐步落地，房企资金面改善效果逐步显现，叠加政策面的推进，认为2023年保交楼有望取得更加实质性的进展。 对于房企来说，更重要是在当下时机，持续走向高质量的健康良性发展之路，匹配更适宜的管理能力、更优的技术赋能等多重举措并行。 “走质量发展之路的第一条路径是以市场为导向，以客户为中心。”莫斌如此指出，并要求各区域做到由“按时交楼”进入“完美交楼”。同时还将安排核心管理人员牵头，从集团层面统筹产品力提升工作。 据莫斌透露，新一年集团将用精准化传统投资配合代管代建、科技建造市场化等多维发展，推动公司可持续经营。他还强调，现金流是前提，利润是核心，区域总裁应当努力提升经营意识，落实常态化市场分析，科学研判，聚焦深耕。 因此流动性尤为重要。近期公告显示，公司在境内储架式发行200亿元中期票据也已获准注册，3月正申请一笔面向专业投资者公开发行不超过186亿元人民币公司债券事宜。此前该公司已先后与数十家银行签署战略合作协议，获得逾人民币3,000亿元意向性综合授信支持，是行业为数不多能够完成多品种融资发行的优质民营房企。 综合来看莫斌认为，未来现房销售一定是大势所趋，而科技建造可以帮助地产主业以品质和效率取胜，打造出市场、客户认同的好产品。据悉截至2023年1月，已有33款建筑机器人投入商业化应用，累计应用施工面积超千万平方米。 这也成为公司接下来重要的发展方向。据业绩会上介绍，围绕地产主业，碧桂园积极开拓科技智慧建造体系及上下游产业链等新业务赛道，形成“高科技综合性企业”的清晰打法。 当下的企稳进程对于房企来说是关键机会。东兴证券认为，优质头部房企将持续受益于竞争格局的改善，在需求回暖之时抢占先机。因此看好具有信用优势的优质央企、国企，以及有望获得融资端的大力支持、有效改善资产负债状况的优质民企。 而身处其中能够积极应对、攻守兼备，拥抱科学生产力的发展路线，才有望更好地走稳良性发展之路。 |
