房地产律师

在房企积极谋求转型的大背景下，代建市场间的竞争正迎来新的“赛点”。

日前，绿城管理控股有限公司（以下简称“绿城管理”，09979.HK）发布的2022年度业绩报告显示，截至2022年末，绿城管理业务覆盖全国120座城市，合约总建筑面积同比增长19.8%至1.014亿平方米，较2021年同期增长19.8%，成为国内首个合约总建筑面积“破亿”的代建巨头。

《中国经营报》记者在采访中了解到，2022年以来，房地产行业正进入深度调整期，代建行业已成为越来越多房企的“必争之地”。据不完全统计，目前，发展代建业务的品牌房企已超60家，其中既有全国化超大型房企万科、中海、金地，也有地方性大中型房企联发集团和滨江集团等。

克而瑞研究中心分析认为，随着人口总量负增、结构日趋老龄化、城镇化进程放缓，房地产市场中长期需求中枢水平下移将是大势所趋，向新发展模式转型是房地产行业发展的必由之路。

“房企必须改变路径依赖，房地产业新开发模式正在重构。”易居企业集团CEO、上海易居房地产研究院执行院长丁祖昱日前表示，房企需“避重就轻”，从过往的重资产模式转向轻资产或轻重结合模式，从过去传统的拿地、开发、销售转向引入金融类的权益投资人，以品牌和专业运营能力为第三方资产所有者提供代建、物业管理、商业运营等服务。

房地产市场变阵催生代建需求

作为“代建第一股”，绿城管理已稳坐代建行业的“头把交椅”。年报数据显示，2022年，绿城管理实现营业收入26.56亿元，同比增长18.4%；实现归母净利润7.45亿元，同比增长31.7%；毛利率达到52.3%，经营性现金流达到7.25亿元，同比增长28.1%。

据了解，在业绩高速增长的同时，绿城管理虽仍以商业代建为主要收入来源，但政府代建业务的规模和占比均有了明显的提升。

“随着政府及金融机构主导的房地产开发项目增多，相应的代建服务需求将稳步增长，代建行业渗透率将达到30%以上。”绿城管理方面认为，国家对中低收入人群及年轻市民提供住房的保障性住房项目建设开始提速，政府代建模式在全国各地开始大力推广。在“保交楼”政策驱动下，金融机构正加快推动不良项目的开发建设，由此带来巨大的代建市场。

据绿城管理方面判断，中国房地产市场出现了投资端去中心化趋势，代建作为更好承接投资去中心化的开发模式正迎来新一轮发展机遇。由政府主导的保障房、租赁类物业新增供应占比将超过30%；金融机构推动的房地产项目投资占比将进一步提升，预计达到20%左右；剩余50%的市场规模将由传统开发模式下的国企央企主导，并会产生头部集聚效应。

而房地产市场变化和行业发展模式变阵，也催生了火热的代建需求。

“一方面，在集中供地潮中民企占比减少，地方国资或城投积极拿地为市场托底，但却缺乏开发经验，为代建行业迎来机遇；另一方面，爆雷房企数量增长，行业急需出清，接手出险项目的金融机构或AMC也需要寻找代建，为项目品牌背书的同时完成保交付任务。”丁祖昱表示。

丁祖昱的观点也得到了房企人士的认同。金地集团副总裁、金地管理公司董事长郝一斌表示，透过房地产市场这几年的变化也可以看到，房地产投资的主体在逐步多元化，在一些出险房企加速出清、产能下降的同时，城投公司、地方国企等其他市场主体也在大量涌入。